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英國置業Jason Ou (1)【英格蘭買磚頭遇着租霸?】

英國置業Jason Ou (1)【英格蘭買磚頭遇着租霸?】

現在時興在英國置業,不少人抱着用以投資放租賺取回報的心態。然而做包租公包租婆最煩心的事,莫過於遇上租霸。如果在英國遇上租霸,點算呢?

世界上大部分的爭執,如果有空間可以平心靜氣地討論溝通的話,其實都有解決的空間。如果你的租客沒有支付租金,最好還是先瞭解一下原因,避免太急於做一些法律程序。
首先你一定要先與租客取得聯繫,先確定對方的環境和問題。有時租客可能只是遇到短暫資金問題,能夠給予一點通融永遠好過冰冷的規則。商討一個付款計劃,以確保他們可以按時償還,甚至指導租客申請 Universal Credit 或者 housing benefits 之類的社會緩助以協助解決問題都是較為理想的方案。
特別要一提的是,你與租客溝通的過程中,不論是親身面見或是電子訊息,必須要保持禮貌,萬一問題僵持不下而要交由法庭處理,任何房東不合理的行為都可能會影響訴訟。

到你真的發現沒辦法以溝通解決問題,這時候我們便可以動用兩個法律條例去執行解約程序。它們分別是同屬於租賃條款「Assured Shorthold Tenancy (AST) 」的第21條和第8條。

英國置業Jason Ou (1)【英格蘭買磚頭遇着租霸?】

【第 21 條解約條例】

首先大家要明白英國有類似香港的生死約規定,初簽時租約會有一定年期,這段死約期間,房東是不可以提出解約的要求。而到這年期過去,房東才可以行使第21條。
第21條(Section 21 notice of possession)就是一般的解約通知,房東不需要提供任何理由便可以提供相應的通知期予租客讓其離開。
特別一提的是這個通知期由原本的 2 個月,在疫症之下被暫時提高至 6 個月,所以如果你有計劃的話,就要早一點準備了。
要行使第 21 條解除租約,有需要先填寫表格 6a,然後到郵局將表格寄送給租客,要記得向問郵局拿取郵遞證明(proof of postage),以保證通知期可以按你所需要確切執行。

【第 8 條驅逐條例】

相對於溫和的 21 條,第 8 條則是更具阻嚇力的法律條款。當租戶拖欠了兩個月或以上的租金,並且沒有努力去改善欠租情況,那麼你就可以動用這條款去驅趕租霸。由於這程序是有機會升級至法院處理,大部分人在行使第 8 條時,都會選擇找律師去執行。
這時候房東,或是由房東委託的律師便會向拖欠租金的租客發出 Section 8 notice。以拖欠租金為理由發出 Section 8 notice 時,房東通常會給租戶兩週的通知時間讓他們搬離該物業。由於一旦情況升級到進入法院審理,對雙方都可能會構成巨大成本,大部分租客在這情況下,都會自願放棄租約,以減少自己的損失。
要注意的是,租客在收到通知後,仍可以償還一部份欠款,如果因此其拖欠租金少於兩個月的話,Section 8 notice 便會失去告上法庭的效力。
而入稟的房東,也請記得好好保留所有與租客的往來信件及通訊記錄,因為如果租客對你的指控有異議而必須上庭審理,這些都是重要的證據。尤其是你必須證明你已盡一切努力告知對方拖欠租金並給予了他們付款的機會。

另外給你多一個貼士,就是按照情況,有時候 Section 21 和 Section 8 是可以同時使用的。如果你和租客已經難以溝通,在發出了Section 21 notice 後,租客於指定的日期尚未離開,如果你想加快讓租客離開,甚至願意不追究房客拖欠的租金,你也可以申請加速處理 (Accelerated possession orders),費用大概為 £355。這個具法律效力的命令,可以在你發展到及發出 Section 8 notice 之前,更迅速地了結紛爭。

總結一句,在英國有關房屋的政策裏面,法例給予租客的保護是遠高於房東的,這解釋了為甚麼很多香港人在到英國之後,會發現很難租到地方。作為房東,在出租之前做足功課,例如做好每個租客的背景調查(reference checking),又或者選擇一個有經驗和牌照的物業中介去替你安排一份租賃保險( Rent Guarantee & Legal expense cover policy)都是我們給你的建議。
最後,無論是房東也好,租客也好,這年頭社會問題太多,每個人都有自己的困難,遇到難關,大家盡量多點溝通,多點寬容與幫助,才是正確的態度。

本文作者Jason Ou

英國置業Jason Ou (1)【英格蘭買磚頭遇着租霸?】

大學主修經濟,移居英國22年,任職房地產投資行業超過十年,現為英國Global 32物業公司創辦人。

 

 

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