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英國置業Jason Ou (2)【英國做個良心劏房包租婆】

在香港講起劏房,你或者就會想起一些很擠逼的環境,房東為了賺取更多租金而把房子間隔得非常細。然而在英國,情況又是怎樣的呢?

英國置業Jason Ou (2)【英國做個良心劏房包租婆】

在英國,劏房其實也很常見。簡單來說在英國只要有三個或以上不同家庭的人士同租住一個物業單位,共用廚房、洗手間就屬於HMO (House in multiple occupation)。法例上不管單位是 Flat 還是 house 都可以 HMO,只不過大部份人都會選擇以 House 才做 HMO,其原因是其間隔房間的彈性和面積都更具彈性,你能夠更好地隔多幾間房出來,能有效提升收入。

HMO 在英國非常普遍而且合法,不過要做的話就必須拿到相關牌照。牌照的要求在英國不同的 council 各有不同的規定,例如房間面積的大細、一間屋可以住多少人等。但當中規則最重視的,當然是有關防火、電力、煙霧感測等基本的設備缺一不可。值得一提的是,某些地區會因為各種原因被列為英國法例中 Article 4 area (受限制的地區),在這地區想申請 HMO 牌照可能就有額外困難。

記得我在 2001 年讀大學的時候,政府對 HMO 管理沒有這麼嚴格,很多房東都沒有申請相關牌照。那時我在大學的第二年就因為想慳錢而由每周 £85 的學生宿舍搬到每周 £45 的劏房去住,印象中的房間設備並不十分理想,但為了價錢所以我也只好接受。時代改變,2006 年 4 月起英國政府就開始引入 HMO license,對劏房的監管嚴格多了,房間的設備和安全程度也有了很大保障。

如果你也計劃購買物業再作分租之用,要記住一般的 HMO 房東是需要負責水電煤和 Council tax。其成本計算,通常是成功出租第一、二間房的收入是用於支付銀行貸款,第三間房的收入則可以解決其他水電等固定開銷,到租出第四間房,才可以有剩餘金額作為收入。此外還未計算出租期間的維修和保養費用,所以作為業主,如果想以 HMO 做到爭取被動收入,必須要好好計算所有成本。

英國置業Jason Ou (2)【英國做個良心劏房包租婆】

另一個要跟大家討論的是,如果做 HMO 應該選甚麼地區呢?HMO 在英國之所以受歡迎,是因為英國地方大,有不少外來工作或學習的人形成巨大的市場需求。但最近聽到有香港人打算投資中部或北部地區做 HMO,原因可能是門檻較低、投資金額細。

但這個想法可能考慮未夠周詳,簡單講,在金融海嘯後,英格蘭北部不少地區的樓價到現在都未回復到 2007 年的高峰值,該地區不少人都有能力負擔自己買樓,加上該地區對房屋的需求不大,要找到租客的機會也相對不算高。

如果要給出一個理想的投資 HMO 的地區,最好選擇人口有 10 萬或以上的城市,地段方面則要選鄰近大學、醫院,又或者近市中心而且交通方便的地區。當中最理想的城市,不用說自然還是倫敦,或者是其周邊地區。
英國有接近 7千萬人口,單是倫敦就佔了1千萬,同時佔據了英國四分之一的 GDP。由於好多勞動力都集中於倫敦或周邊地區,加上有超過 20 間大學、298 間醫院,和數之不盡的語言學校,對房屋強勁需求可想而知,在這邊做 HMO 也更能有效保證易於出租。

最後的一個貼士是,替房子做擴建例如 back extension及 loft conversation,這些投資不單短期來講可以增加房間數目,從而提升出租收入,長遠而言在你出售該物業時,擴建部份也會是你資產增值的重要來源,所以買樓時也應留意房子有沒有擴建的空間與可能性。

 

本文作者Jason Ou

英國置業Jason Ou (1)【英格蘭買磚頭遇着租霸?】

大學主修經濟,移居英國22年,任職房地產投資行業超過十年,現為英國Global 32物業公司創辦人。

 

 

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