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英國置業Jason Ou (11)【英國買樓收租賺到盡秘技公開】

英國置業Jason Ou (11)【英國買樓收租賺到盡秘技公開】
近排愈來愈多香港朋友過嚟英國買樓投資收租, 同時抱怨英格蘭租金回報率yield return 比較低 ,特別喺倫敦厘數大概係3%-4%,扣埋銀行貸款同埋中介管理費後,袋落袋只係剩番2%,咁我就同大家分享下點樣慳一部份中介費,同埋正確選擇物業公司嘅服務類別。

英格蘭物業管理服務分為三個等級:

1. Tenant find / let only搵租客

呢種物業公司會負責幫你搵租客,佢哋會幫你層樓影相後放上Rightmove、Zoopla 或on the market平台後等租客打電話預約睇樓。搵到租客後就開始做背景調查(credit check、income reference、landlord reference),通過後就開始準備12個月嘅租約,一旦房東同租客簽約後,中介工作就完成,收費一般係7%+vat,例如租金每月£1000,中介費就係 £1000x12x7%+vat=£1008。一次性收費,之後每月租金租客就轉款到房東嘅銀行戶口。

2. Rent collection 搵租客 + 中介幫忙收租

包括以上提到嘅搵租客服務,有部份物業公司會幫忙收埋租。租客將每月租金存入中介帳號後,物業公司扣除中介費後再轉賬到房東嘅戶口。呢服務通常每個月嘅收費為租金 8%~10%+vat,如果租客遲交租或者欠租,物業公司就會幫忙處理。

3. Full management 全套管理

包括以上所提到嘅兩項服務,如果物業需要維修的話,例如漏水、電器損壞等等無論大事小事中介都會派人處理,不需要房東操心。如果物業單位有用到煤氣的話,中介亦會安排每年做一次 gas safety check。此外每五年做一次電力 (EICR) 檢測,及每10年做一次EPC(energy performance certificate) 能源檢測都會包括在內。最後中介亦會一年幫房東進行巡樓檢查property visit 一到兩次,此項服務中介收費為11%~17%+vat。

坦白講當地英國人房東慳得就慳,選擇服務1 (只搵租客) 最多,選擇自己管理, 而海外房東就會選擇全管理服務3,因為人在外地又或者唔想煩,所以全部交畀中介管理係最慳力。但有冇途徑係又可以慳水 (錢) 又慳力的呢?以下我會講一個絕大部份地產中介唔會話你知秘技。

先講一下本地英國人甚少會選擇服務2 (rent collection),因為物業公司能力始終有限。特別係法律上,如果租客唔畀租變成租霸,物業公司可以做到嘅就係打電話、寫email、出信畀租客。如果要趕租霸就要用到律師,用到法律途徑包括上法庭,所以好多當地房東都會選擇買一份保險 rent guarantee and legal expenses cover。

對於啱啱到埗嘅香港房東朋友,你可以選擇同當地房東一樣嘅服務1 (搵租客) 7%+vat,同時買多一份rent guarantee,有保險一定冇得輸!

我再畀多一個貼士大家,如果選擇咗服務1,而維修方面你又唔想煩,可以點算?好簡單,買多一份British Gas提供嘅 home care package,一年最多 £400,萬一有乜嘢維修,只要叫租客直接聯絡British Gas就會有人上門維修,好多時候包漏水、 plumbing、電、boiler等等的維修。咁樣計番條數係咪可以幫你慳番最少4% 嘅全管理中介費呢?

 

本文作者Jason Ou

英國置業Jason Ou (1)【英格蘭買磚頭遇着租霸?】

大學主修經濟,移居英國22年,任職房地產投資行業超過十年,現為英國 Global 32 物業公司創辦人。

 

昔日文章:英國置業Jason Ou

fb@Global32UKproperty