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英國置業Jason Ou (15)【買freehold house必須小心購買房屋保險】

英國置業Jason Ou (15)【買freehold house必須小心購買房屋保險】
越來越多港人熱衷於購買英格蘭二手樓 freehold house (永久性業權)物業自住或投資,今日同大家淺談一下 building insurance(房屋保險)。

真實個案:交換合同翌日發生火災

以下故事絕非虛構:曾認識一個買家經過一輪睇樓,申請銀行貸款手續,雙方律師操作準備買賣樓宇文件等等三個月的繁瑣工作後,終於交換了合同 exchange of contract。買家付 10% 訂金,雙方協定兩個星期後就可以 completion 收樓。但係十分之倒霉黑仔,在交換合同後第二日凌晨兩點,單位居然着火,屋內燒到黑晒!在這種情況下,買家當然想取消交易。但係已經交換了合同,根據英國法律如果買家取消交易的話 10% 的訂金就冇得退回,屬於撻訂。只要一旦交換合同後,買賣雙方就要履行各自義務責任去完成交易,就算係天災例如水浸、地震、中間有樓宇結構問題等等因素,買家都必須繼續。當然買家的代表律師有義務提醒買家在交換合同前購買房屋保險,特別係有貸款的前提下。

講番着火嘅單位,交代一下賣家背景,原來係兩公婆離婚要賣盤,這種情況下賣盤後進行財產分割比較普遍,在英國離婚率達 33.3%,於2019年每 1,000 對夫妻裏面就有 8.9 對離婚個案。 在此案件裏,好不幸地,丈夫因為接受不了妻子選擇離婚而帶來的悲痛,去選擇一種極端的手段,想同 25 年的結髮妻子和愛巢同歸於盡而故意縱火。最後兩夫妻被送到醫院搶救,因為消防員發現咗人為的三處火頭,分佈於單位不同位置,被警方列為縱火刑事案處理。最後雙方律師通過協商,最終同意取消之前的交換合同,訂金亦退還給買家。因為故意縱火不屬於天災,賣家係不能夠索賠房屋保險,而且從交換合同到正式收樓期間,賣家亦有責任要維護保持房屋的狀態不變。所以在這個 case 中,買家最後通過代表律師拿回了 10% 訂金同埋索賠了一切損失,例如律師費、貸款費用、樓宇檢測費用等等。

業主須自行購買房屋保險

值得一提,現在港人購買投資英國 freehold house 比較多,與 apartment 公寓不同, house (freehold) 業主係要自行購買房屋保險。Apartment (leasehold)則好多時候係由大業主統一購買後通過 service charge 的形式平攤到大廈所有的 leasehold 頭上。買家在購買 freehold 物業的時候,會有律師提醒購買房屋保險,但係一定要記住以後每年要按時續保險。而且房屋保險有分為自住同埋出租兩種,千祈唔好買錯。仲有,購買房屋保險填表的時候關於 rebuild cost 係可以從樓宇測量報告 home buyer survey report 中找到,千祈唔好填咗樓宇 contract price 買入價,填錯咗保險都會貴咗幾倍㗎。

 

本文作者Jason Ou

英國置業Jason Ou (1)【英格蘭買磚頭遇着租霸?】

大學主修經濟,移居英國22年,任職房地產投資行業超過十年,現為英國 Global 32 物業公司創辦人。

 

昔日文章:英國置業Jason Ou

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