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英國置業Jason Ou(14)【英國投資外賣店買賣入門】

英國置業Jason Ou(14)【英國投資外賣店買賣入門】
由於疫情期間所有英國餐廳被迫停止營業,冇咗堂食唯有嗌外賣,我最近就認識咗一位移居英國Surrey、做咗30年中式外賣店嘅老華僑Jimmy。夫妻檔前舖後居足足養活咗兩代人,因為年紀大想退休,所以最近放盤搵人頂手。談話中大致了解到中式外賣店的租舖和買賣過程,借此機會同大家分享一下。

30年前兩夫妻到步英國,英文又唔識多句。兩人鍾意煮嘢食,為咗生計,同時又可以解決住宿煩惱,於是就開咗間中式外賣店。在居民區租咗個民生舖位簽咗20年的long lease,租約期間沒有break clause。唔同retail例如衫褲鞋物,飲食行業餐館與外賣店喺英國一般都係簽長契,通常每3-5年review後業主就有機會加租。當然合同內會有規定加租幅度,根據retail price index (RPI)加租金,白紙黑字寫明。

直到營業後第七年,業主啱啱好想賣咗個舖位嘅freehold,好幸運,當其時銀行貸款買商舖比較容易,三成首期即可,銀行沒有過多考慮Jimmy 盤生意賺定係蝕,好快就批咗貸款。Jimmy即刻榮升做業主,做生意賺錢嘅同時仲供埋間舖,唔使捱貴租。Jimmy 絕對係幸運,正如佢間中餐店取名Lucky Star一樣。因為第一,英國好少業主會主動出售民生舖,因為唔憂冇租客,而且仲有食肆A3牌照;第二,今時今日,銀行對於商舖貸款比較謹慎,條件亦相對苛刻,例如首期最好加到4成以上,公司或者自僱要有最少兩年trading records,前提仲要有盈利,銀行仲要睇埋行業前景,可能仲要睇埋份business plan和cash flow等等。

講番點解中餐館會簽長契約long lease 15年或以上?理由好簡單,廚房機器、爐頭、廣告、請人等等都係一筆先前投資和費用。生意以及舖頭知名度從冇到有,當然需要一定時間去用心經營,俗稱premium或者goodwill。如果契約期間第3或第5年業主突然用break clause 取消合約,所有之前投入嘅心血與金錢都會付諸東流,白費心機。值得一提嘅係lease契約其實係可以轉讓或者買賣,如果餐廳經營得好,老闆可以隨時賣lease賺番一筆, 所以有一部份人專門挑選低生意額,以及長契約嘅外賣店入手,用幾年時間用心經營將生意額提升後轉讓lease,咁做亦都可以解釋到點解外賣店東主比較鍾意簽長契。

其實英國餐飲行業並冇統一計算方式去估價,好多時候都係餐廳東主開價。畀個參考例子大家,例如一年營業額turnover等同金額或者純利潤net profit 嘅2-3 倍,而以餐飲行業goodwill一般以總營業額turnover的25%~30%計算。最近Jimmy 的中式外賣店轉賣,因為想退休佢就好平常心,開價係net profit 的兩倍仲送埋廚房所有用具,簽10-15年lease。簡單來講,只要老老實實咁辛勤工作,頂手後快則兩年就可以回本,同埋開始賺錢。

 

本文作者Jason Ou

英國置業Jason Ou (1)【英格蘭買磚頭遇着租霸?】

大學主修經濟,移居英國22年,任職房地產投資行業超過十年,現為英國 Global 32 物業公司創辦人。

 

昔日文章:英國置業Jason Ou

fb@Global32UKproperty